2025년 3월, 서울의 토지거래허가구역 확대 지정 이후 예상대로 해당 지역의 거래량은 줄고 관망세가 짙어졌습니다. 하지만 반대로, 규제를 피한 일부 비규제지역이 반사이익을 누리며 주목받고 있습니다. 이번 포스팅에서는 토지거래허가제 시행 이후 서울 내에서 주목받고 있는 비규제 인기지역의 특징과 대표 사례들, 그리고 왜 이 지역들이 선택받고 있는지에 대한 배경과 전망을 정리해 봅니다.
규제 확산 이후 생긴 '풍선효과'
거래는 옆 동네로, 수요는 규제를 피해 간다.
토지거래허가구역이 확대되면, 해당 지역에서 실거래를 위해 행정 허가가 필요해지고, 무주택자라 하더라도 실거주 목적 외 거래는 사실상 불가능해집니다. 이로 인해 실수요자조차 허가 신청의 불편함을 감수하기보다는 규제가 없는 지역으로 시선을 돌리게 됩니다.
실제로 2025년 1~3월, 서울 강남구 압구정·대치·도곡 등 허가구역 내 거래는 전년 동기 대비 50% 가까이 감소한 반면, 같은 기간 강동구 천호, 송파구 문정, 금호·옥수 등 비규제지역의 거래량은 오히려 소폭 증가했습니다. 이는 시장에서의 대표적인 풍선효과로 해석됩니다. 매수 여력은 있지만, 규제를 피하고 싶은 수요자들이 이동하는 구조입니다. 특히 무주택자뿐 아니라 1 주택 실수요자, 갭 투자자, 현금 부자들까지 허가제 부담을 피해 비교적 자유로운 지역으로 수요를 옮기는 경향이 강해졌습니다.
떠오르는 비규제 인기지역 4곳
금호·옥수·천호·문정, 규제 사각지대 속 강세
서울에서 최근 주목받는 비규제지역 4곳은 다음과 같습니다:
- 금호·옥수동 (성동구)
- 강북의 한강변과 가깝고, 강남 접근성 우수
- 허가제 적용 안 됨
- 2025년 초 전용 59㎡ 기준 매매가 9억 중반 → 10억 초반으로 상승 흐름 - 천호·암사 (강동구)
- GTX-B 및 천호대로 교통 호재
- 재개발·재건축 이슈 지속
- 풍납·천호동 일대 신축 단지 호가 상승 중 - 문정동 (송파구)
- 가락·문정 비규제 단지에 거래 몰림
- 업무지구 인접 + 위례선 개통 기대감
- 실수요 중심으로 수요 탄탄 - 상계·월계 (노원구)
- 1, 4호선 교차 및 상계뉴타운 기대감
- 허가제 적용 無 + 전세 수요 활발
- 저가 매물 빠르게 소진 중
이 지역들의 공통점을 정리해 보면 다음과 같습니다:
① 허가제 지정 제외
② 교통·개발 호재 존재
③ 비교적 매매가 부담 적음
④ 전세수요 병행 가능
결과적으로 "규제를 피하면서도 실거주 메리트가 있는 곳"이라는 점이 상승 흐름을 만드는 주된 배경입니다.
향후 전망과 선택 전략
단기적으로는 허가제 지역보다 비규제지역의 매수 심리와 거래가 더 활발할 가능성이 높습니다. 특히 “매도자 눈치 보기”가 이어지고 있는 강남·목동 등과 달리, 비규제지역은 빠르게 결정하고 이전할 수 있는 구조이기 때문에 투자자, 실수요자 모두 접근성이 좋습니다.
하지만 모든 비규제지역이 유망한 것은 아닙니다.
① 입지 경쟁력이 낮거나
② 전세 수요가 약한 곳
③ 공급 과잉 우려가 있는 지역은
단기 상승 후 조정 가능성도 존재합니다.
전문가들은 비규제지역도 언제든 규제 대상이 될 수 있기 때문에, 입지·수요·공급 3 요소가 안정된 곳을 중심으로 선별 매수 전략이 필요하다고 합니다.지금 시점에서 중요한 건 허가제 지정 여부만 보지 말고, '해당 지역이 장기적으로도 주거·교통·교육 인프라가 안정적일 수 있는가'를 판단하는 것입니다.
토지거래허가제의 확대는 서울 부동산 시장에 명확한 규제와 선택의 분화 현상을 만들어내고 있습니다.
허가구역에서는 거래 위축, 비규제구역에서는 상대적 강세라는 구조가 형성되고 있으며, 실수요자와 투자자 모두 규제의 부담을 피하려는 움직임이 뚜렷합니다. 이럴 때일수록 규제가 없는 지역만 좇기보다, 그 지역의 내재가치와 상승 여력, 리스크 요소까지 꼼꼼히 비교하는 안목이 중요할 것입니다.
지금 우리가 주목할 곳은 '피한 자리'가 아닌, '오를 자리'입니다.